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J’ai failli faire l’erreur, il y a deux ans, sur un petit terrain en bordure de zone inondable : le notaire m’avait pourtant prévenu, mais je pensais que le PLU était juste une formalité. Résultat, après l’achat, je découvre un risque de retrait-gonflement des argiles qui double le coût des fondations, et une servitude de passage qui grignote 15 % de la surface constructible. Le pire, c’est le certificat d’urbanisme que j’aurais dû déposer avant la promesse : sans lui, j’ai perdu trois mois et 4 500 € en frais d’architecte pour un projet recalé. Aujourd’hui, je conseille à tout acheteur de demander l’état des risques et de croiser les règles du POS ou PLU avec les arrêtés préfectoraux, car une simple zone bleue peut transformer une belle affaire en passif financier. Pour éviter ces pièges, j’ai fini par faire appel à un Cabinet d’urbanisme marseille qui m’a sorti du pétrin en régularisant via une déclaration préalable, mais j’aurais pu tout anticiper pour 600 € de diagnostic. Au final, mieux vaut dépenser 0,5 % du prix du terrain en études que de risquer une annulation de vente ou des travaux inopinés, car la jurisprudence est impitoyable avec l’acquéreur qui n’a pas vérifié.
