Le topic de l'immobilier (français) - Page 1

Suite aux âpres discussions sur l'immo en France, je vous conseille ce reportage :

http://pluzz.francetv.fr/videos/l_angle_eco_,130718646.html

Courbe de Friggit des prix dans l'immo :


Si vous regardez ce reportage, vous constaterez l'âge avancé de certains intervenants, ce qui fait écho à ce topic : topics/172-170609-f-conflit-inter-generationnel (plus précisément ce post)

que *2.5 ça me parait peu! (pour Paris)

Qu'est ce qui s'est passé dès 2000 pour une telle hausse à peine discontinue ?

Des prix vraiment bas pour l'époque, puis pour soutenir le marché, les ministres du logement (surtout De Robien et Scellier) ont tour à tour lancé leurs propres dispositifs d'accès à la propriété avec allègement d'impôts, le tout aggravé en 2008 par un Sarko qui lance un PTZ pour soutenir la consommation dans le cadre de son plan de relance et des mecs qui se touchent sur la plus-value de leur tas de parpaings parce qu'ils ne veulent pas "brader" quand bien même le mètre carré en grande ville de province atteint des sommets.

Wait, what ? j'ai dû louper un chapitre. La hausse des loyers vient de dispositifs pour l'aide à l'accès à la propriété ? plus il y a de propriétaires, plus c'est cher ?

Pour faire court et en simplifiant à l'extrême, on a construit en surnombre dans bon nombre de villes moyennes proches de métropoles et les dispositifs d'aide ne s'appliquaient que si un locataire signait un bail assez long. Résultat, on a eu l'effet inverse de ce qui était escompté et des loyers d'appartement en Robien étaient largement supérieurs au reste. Ajoutons à ça des proprios qui suivent bêtement l'indice des loyers de l'INSEE, un rendement minimum que font miroiter les agences immobilières, la concentration des bassins d'emploi dans les métropoles et voilà comment on a un marché locatif complètement délirant où même des cadres sup' doivent aligner les cautions pour pouvoir emménager.

Meow: C'est logique: Si tu as une aide d'état de x milliers d'euros, le prix tendent à augmenter d'autant... Donc plus tu aides, plus les gens veulent acheter cher, et comme ils veulent faire une plus-value ils vendent encore plus cher, ce qui est soutenu par l'aide suivante, etc.

./6 > je suis désolé mais je trouve aucun facteur explicatif convaincant dans ton méli-mélo d'argumentation. D'ailleurs je ne sais pas vraiment pourquoi tu cherches aussi compliqué :

-le prix des loyers suit normalement celui de l'immobilier
-quand les prix de l'immobilier montent, c'est soit une bulle gratuite alimenté par des prêts gratuits, soit que l'on ne construit pas assez par rapport à la demande, soit que le cout de la construction est devenu très cher.
-le coût de la construction a vraiment flambé. (entre-autre grâce au changement de normes).

Bon après il suffit de voyager en France pour voir que c'est très, très local le marché immobilier. Au centre-ville des grands métropoles c'est du délire, un peu plus loin ça reste cher, pas mal plus loin ça devient peu à peu abordable, voir bon marché dans les petites villes en perte de vitesse, et quand on arrive dans des coins vraiment paumé c'est quasi gratuit car en dépeuplement...

edit : Sinon ./1 est intéressant, mais ça demande d'aller chercher un peu plus loin : ça doit être en bonne partie du à la stagnation des revenus (pendant que l'immobilier, à la fois les terrains et le prix de la construction, a continué à augmenter sur un bon rythme )

very (./8) :
-quand les prix de l'immobilier montent, c'est soit une bulle gratuite alimenté par des prêts gratuits, soit que l'on ne construit pas assez par rapport à la demande, soit que le cout de la construction est devenu très cher.

C'est surtout une bulle alimentée par la spéculation (les immeubles achetés sans la moindre intention d'y habiter).

./8 > On se rejoint sur le fait que la concentration de jobs dans les métropoles créé un déséquilibre sur le marché immobilier dans les petites villes, mais tu cherches à me basher quand même ?

Kevin Kofler (./9) :

very (./8) :
-quand les prix de l'immobilier montent, c'est soit une bulle gratuite alimenté par des prêts gratuits, soit que l'on ne construit pas assez par rapport à la demande, soit que le cout de la construction est devenu très cher.

C'est surtout une bulle alimentée par la spéculation (les immeubles achetés sans la moindre intention d'y habiter).

Je confirme, pour avoir bossé 7 années là-dedans. Les programmes de VEFA donnés en priorité aux investisseurs, avant-même les potentiels habitants.... révoltant.

À mon avis, il faudrait un système de type pôle emploi pour les immeubles, où tout immeuble vacant est loué de force à quelqu'un en besoin de logement à un prix fixé par l'État. (L'avantage de faire ça plutôt que de nationaliser contre compensation, c'est que la propriété ne changerait pas et donc il n'y aurait aucune compensation à payer.)

Ça existe déjà : le logement social.

Non, relis mieux ma proposition: Je propose que les immeubles vacants deviennent automatiquement et obligatoirement des logements sociaux (sans demander l'avis du propriétaire).

Kevin Kofler (./15) :
Non, relis mieux ma proposition: Je propose que les immeubles vacants deviennent automatiquement et obligatoirement des logements sociaux (sans demander l'avis du propriétaire).

c'est déjà possible

Comme ça plus personne ne voudra construire/investir/acheter, super....

Une bonne partie du problème des logements vacants en France, et des garanties excessives demandées pour un simple locataire, viennent des effets secondaires des contraintes législatives : comme le droit protège énormément les locataires, un proprio veut être sûr à 300% que son locataire est solvable, et que ce sera pas un du genre à faire trainer 2 ans la procédure d'expulsion pendant qu'il ne paye pas le loyer, alors que le proprio se tape son prêt+les charges+les impôts etc. (ce qui peut très vite foutre dans la merde les gens qui font de l'investissement locatif).

De même, vu ces problèmes plus la structure en 3-6-9, un mec qui spécule dans un marché montant préfère ne mettre personne en location, sinon il n'arrivera pas à revendre au moment voulu. (mais, excepté Paris et quelques centres de grandes métropoles, je pense que ce n'est plus très pratiqué, vu que ça stagne/baisse ailleurs)

very (./17) :
Comme ça plus personne ne voudra construire/investir/acheter, super....

Et donc les prix reviendront dans une plus juste proportion des revenus moyens, ce qui permettra à plus de locataires qui ne sont pas particulièrement nécessiteux d'accéder à la propriété...

J'ai toujours trouvé qu'investir dans la pierre était la forme la plus mesquine d'investissement : on a des ronds, on les place dans un logement, on fait supporter une bonne part du crédit au locataire, puis, quand on ne veut plus du logement, on le revend plus cher qu'à l'achat (suivez bien, vous avez le beurre, l'argent du beurre, et pour peu que les locataires soient arrangeants, vous avez le c*l de la crémière). Ainsi, on utilise ses sous pour siphonner gentiment les revenus de ceux qui n'ont pas les reins assez solides pour acheter. C'est pas beau la vie ?

Et si personne n’investit dans la pierre, tout le monde dors dehors et on est heureux et tous égaux clodo ? J'ai un peu du mal à voir où tu veux en venir ?

En gros, tu reproches à l'investissement locatif d’investir de façon stable et durable, sur une longue durée, sur l'infrastructure et la qualité de vie locale, pour un rendement modéré (l’immobilier ne monte pas toujours; il peut même se cassez la gueule spectaculairement). C'est vrai qu'à coté de ça, les alternatives actuelles sont tellement mieux :

• l'immobilier spéculatif, avec des logements vacants, dans des zones à "fort potentiel". Évidement ça contribue à la pénurie et à augmentation des prix et loyers.
• Le Casino de Wall Street, produits dérivés exotiques etc : avec un peu de chance on va se goinfrer avec les prochains subprimes-like pendant la phase ascendante avant que ça provoque une nouvelle méga crise !
• Les Actions : comme les fondamentaux sont mauvais, on demande aux banques centrales d'imprimer des billets pour soutenir les cours, et on réclame en plus un max de dividendes tout de suite car on s'en contrebranle de l'avenir de la boite et de ses investissements de productivité, on veut du rendement maintenant.
• Les obligations d'état: euhhhh.. elles n'ont jamais été aussi douteuse, et les taux pour les états par encore en faillite sont négatifs !

Voilà quoi.
Sinon les politiques publiques y sont pour beaucoup dans le prix de revient excessif de l'immobilier : peu de terrain constructibles dans les zones qui gagnent en population (à cause de l'immigration massive et du dépeuplement des "campagnes" que l'on a abandonnées), taxes excessives (que ce soit les impôts annuels ou sur les vente de biens), normes excessives à la construction/rénovation, protection excessive des locataires, etc, etc.
Il suffit de comparer avec d'autres pays genre Allemagne ou Canada pour s'en rendre compte.

pedrolane (./18) :

very (./17) :
Comme ça plus personne ne voudra construire/investir/acheter, super....

Et donc les prix reviendront dans une plus juste proportion des revenus moyens

Si les gens achètent/construisent uniquement pour un lieu qu'ils occupent eux-même et pas pour la location, puisque l'état peut disposer du bien si il est vacant 2 jours entre deux locataires, il y aura moins de biens, plus personne ne mettra en location, ou alors très cher et avec garantie de durée du locataire, et ça va au contraire renchérir fortement les biens qui restent pour les gens capables d'acheter.


Bref en pratique ce n'est pas si simple dans le système actuel. D'un point de vu fondamental, ou philosophique, je suis d'accord que, dans une société "saine", un jeune couple qui s'installe devrait posséder, sans se ruiner, et sans faire recours à l'usure, sa maison.
Mais bon plutôt que de t'en prendre au système actuel (notamment monétaire, c'est-à-dire aux banquiers, les vrais profiteurs de la situation) tu t'en prends aux gens honnêtes qui, supportant les risques, investissent raisonnablement leur revenus dans un bien tangible qui profite réellement à la société. Des fois il y a des haines mal placées...

Ne te méprends pas, je n'ai pas dit que les autres solutions étaient meilleures, loin de là : dans le système actuel, chacun cherche à s'enrichir au delà de la notion de confortable pour être sûr d'en avoir assez, et surtout plus que le voisin le jour où tout s'arrêtera. C'est une course à l’échalote.

very (./19) :

pedrolane (./18) :
very (./17) :Comme ça plus personne ne voudra construire/investir/acheter, super....Et donc les prix reviendront dans une plus juste proportion des revenus moyens

Si les gens achètent/construisent uniquement pour un lieu qu'ils occupent eux-même et pas pour la location, puisque l'état peut disposer du bien si il est vacant 2 jours entre deux locataires, il y aura moins de biens, plus personne ne mettra en location, ou alors très cher et avec garantie de durée du locataire, et ça va au contraire renchérir fortement les biens qui restent pour les gens capables d'acheter.

Ma remarque couvre aussi les prix à l'achat... ce qui rejoint la réflexion suivante :

very (./19) :
D'un point de vu fondamental, ou philosophique, je suis d'accord que, dans une société "saine", un jeune couple qui s'installe devrait posséder, sans se ruiner, et sans faire recours à l'usure, sa maison.

Ne vient pas me parler de haine mal placée quand je viens reprocher aux gens d'investir "déraisonnablement" (ce que je n'ai pas dit explicitement plus haut) dans la pierre. La famille qui achète un studio ou ce que tu veux pour les études du fils prodigue n'a pas de commune mesure avec le mec qui va acheter 4-5 appartements dans des projets neufs avec pour seul but de les revendre à la fin de la défiscalisation pour recommencer peut-être avec 6-7 au coup suivant parceque bonnant malant, ça rapporte.

Ensuite, le débat ici n'est pas le système monétaire complètement délirant qui ronge absolument tout, mais l'immobilier. Donc ta vision globale hautaine et partiellement hors sujet, merci de nous la distiller avec un peu plus de parcimonie.

[Edit] Pour finir, je ne vois pas en quoi ça sert la société de posséder plusieurs logements locatifs : en tant que propriétaire, tu immobilises du capital à ton niveau, plutôt que de refaire circuler l'argent, ce qui aurait tendance à fluidifier l'activité économique. Quand tous les sous auront été captés par les propriétaires, qui ira payer les loyers ? Ceux qui pourront créer l'argent, il n'y aura plus qu'eux. Et de qui s'agit-il ? Des banquiers vers qui je devrais cristalliser ma colère. Dans le fond, les propriétaires multiples font bien le jeu des banquiers.

pedrolane (./20) :
Ensuite, le débat ici n'est pas le système monétaire complètement délirant qui ronge absolument tout, mais l'immobilier. Donc ta vision globale hautaine et partiellement hors sujet, merci de nous la distiller avec un peu plus de parcimonie.

Ben c'est un peu complétement lié, mais bon ^^

pedrolane (./20) :
en tant que propriétaire, tu immobilises du capital à ton niveau

en fait non tu l'investi (notamment si tu rénoves, etc. )

pedrolane (./20) :
Pour finir, je ne vois pas en quoi ça sert la société de posséder plusieurs logements locatifs

Ben sans proprio il y aurait moins de constructions, puisque moins de gens pour les acheter, ou moins de rénovation d'ancien (il y a vraiment beaucoup d'ancien en très mauvais état, notamment dans les vieux centres des villes modestes et moyennes ), et donc moins de logement en état correct pour les gens se loger. Il suffit de regarder les pays "socialistes" qui interdisaient ça pour voir qu'ils vivaient tous dans de l'insalubre mathusalémien.
En gros tu critiques un maillon d'un système, sans critiquer le système lui-même dans son ensemble (critiquer l'usure, c'est critiquer le Banque, et donc le système monétaire actuel. Si tu veux faire de l'immobilier en empruntant, la plupart des profits iront.... à la Banque, qui t'as pourtant prêté de l'argent qui lui lui appartient pas, et n'existait même pas en grande partie, alors que c'est toi qui assure le risque ^^ ), et sans proposer de quoi remplacer ce maillon par autre chose. (qui investit pour construire/rénover/etc ? l'état ? )

very (./21) :
ou moins de rénovation d'ancien (il y a vraiment beaucoup d'ancien en très mauvais état, notamment dans les vieux centres des villes modestes et moyennes ),

Bof, pas vraiment, en fait... quand tu vois les taudis qui sont parfois loués, où ce sont les locataires qui finissent par faire des travaux de rénovation parce qu'il y a un réel problème d'offre/demande en zones urbaines denses...

La solution de la réappropriation des petites villes serait bien (d'autant qu'avec la dématérialisation des flux, il y a bon nombre de métiers dont l'exécution des tâches peut se faire à distance), mais on assiste globalement à l'effet inverse à cause d'au moins quatre paramètres :
- les entreprises n'ont pas encore compris que le télétravail était une vraie solution
- les mégapoles sont dans des phases d'expansions accentuées par la création des districts, puis des agglomérations et enfin des métropoles qui facilitent l'absorption des villages périphériques dans la politique d'urbanisation des grandes villes
- les lieux plus isolés souffrent encore du déficit de présence des services de l'état (ou assimilables) ; je ne compte pas le nombre d'endroits en France où tu n'as plus d'électricité ni de réseau téléphonique dès qu'il y a un peu d'orage (et va savoir pourquoi, il y en a beaucoup dans ces endroits-là ^^), ce qui rend frileux les candidats potentiels à la reconquête des territoires ruraux
- la "centralisation décentralisée" (décentralisation au niveau de l'état - au profit des régions qui ont choisi de recentraliser au sein des mégapoles ; mais aussi création de grands pôles stratégiques pour l'armée, l'intérieur...) a vidé les petites villes intermédiaires (fermeture de casernes, de sous-préfectures...)

Nil (./22) :
Bof, pas vraiment, en fait... quand tu vois les taudis qui sont parfois loués, où ce sont les locataires qui finissent par faire des travaux de rénovation parce qu'il y a un réel problème d'offre/demande en zones urbaines denses...

Ouais quand tu vois les arrières-grand mères essayer de louer un vieux mini-taudis comme chambre d'étudiant à un prix imbitable, avec toilettes au fond de la cour, tu te dis qu'effectivement il n'y a pas assez de rénovation dans le locatif. Certains le font, mais pas assez : c'est vite cher et compliqué etc. (et pendant ce temps tu ne loues pas)

Les locataires en général font surtout du superficiel (le papier peint, la peinture, au mieux un petit parquet flottant premier prix) pour cacher la misère, guère plus, et on les comprend bien.

very (./23) :
Ouais quand tu vois les arrières-grand mères essayer de louer un vieux mini-taudis comme chambre d'étudiant à un prix imbitable, avec toilettes au fond de la cour, tu te dis qu'effectivement il n'y a pas assez de rénovation dans le locatif. Certains le font, mais pas assez : c'est vite cher et compliqué etc. (et pendant ce temps tu ne loues pas)

Quelque part, les (arrières-)grand-mères, on peut les comprendre : rénover, c'est du temps, de l'investissement, de l'inquiétude, et elles ont souvent du mal à saisir l'utilité d'une chose qui leur coûterait plus cher que les revenus qu'elles en tirent (alors qu'elles devraient juste vendre, mais ça aussi c'est de l'inquiétude...).

Mais quand ça vient de gens qui ne veulent pas rénover juste parce qu'ils savent de toutes façon ils trouveront un crevard qui est prêt à y mettre le prix à cause de l'état du marché, c'est moins cool.
Après, je ne dis pas que c'est toujours facile pour les proprios, que ce sont tous des gens qui exploitent (d'ailleurs, dans les cas vécus, c'était l'agence intermédiaire qui ne faisait pas son boulot : les proprios n'étaient même pas au courant des problèmes sanitaires rencontrés - genre je prends mon premier bain, et au moment de mettre un pied dans la baignoire, hop, ça disjoncte :3) la situation... il y a plein de proprios arrangeants, qui ne montent pas les loyers, qui sont prêts à négocier avec le locataire pour les rénovations...

Les locataires en général font surtout du superficiel (le papier peint, la peinture, au mieux un petit parquet flottant premier prix) pour cacher la misère, guère plus, et on les comprend bien.

Yep... du cache misère parce qu'on n'est pas chez soi, qu'on ne va pas y rester (même si on finit toujours par y rester...).

Nil (./24) :

very (./23) :
Ouais quand tu vois les arrières-grand mères essayer de louer un vieux mini-taudis comme chambre d'étudiant à un prix imbitable, avec toilettes au fond de la cour, tu te dis qu'effectivement il n'y a pas assez de rénovation dans le locatif. Certains le font, mais pas assez : c'est vite cher et compliqué etc. (et pendant ce temps tu ne loues pas)

Quelque part, les (arrières-)grand-mères, on peut les comprendre : rénover, c'est du temps, de l'investissement, de l'inquiétude, et elles ont souvent du mal à saisir l'utilité d'une chose qui leur coûterait plus cher que les revenus qu'elles en tirent (alors qu'elles devraient juste vendre, mais ça aussi c'est de l'inquiétude...).

Certains vieux essaient de vendre mais quand on leur annonce une estimation en deçà (même de 5-10000 euros) de ce qu'ils croyaient espérer, ils sortent la phrase magique : "On va pas brader".

Toi non plus, dans la meme situation, tu ne braderais pas.

OBO (./26) :
Toi non plus, dans la meme situation, tu ne braderais pas.

Si l'offre est peu sérieuse, évidemment.
Pas dans le cadre d'une négociation concernant moins d'un trentième du prix.